房屋违章的正确处理

住房关系到民生民计的大事﹐很多华人在美国都买了房子﹐由于对一些法律规定不了解﹐为了多得到一些租金﹐增加一些收入﹐有时会做出一些违章事情﹐出了问题后又不知找什么部门﹐怎么处理。所以﹐了解一些这方面的知识是很有必要的。

在纽约市有两个机构管理这个房屋违章的问题。一个叫楼宇局（DOB）﹐一个是是房屋发展与保护局（HPD）。楼宇局主要是保护生活品质等的﹐例如﹕房间的光线﹐通风好不好﹐是否存在水﹑电等问题及对人造成伤害的险情等。房屋发展与保护局主要管理比较常见的一些个违章﹐比如﹐漏水﹑墙壁有些脱落等。此外﹐ 还管理一些投诉﹐例如﹐供气不足等。

华人与楼宇局和房屋发展与保护局有关系的主要是两种情况﹐一是把地下室(basement)出租。因为地下室的通风﹑光线等都不好﹐一般的地下室只有一个出口﹐万一遇到火灾等情况﹐会很危险。另外地下室内有锅炉等供暖气设备﹐有有害气体﹐不适于人居住﹐按照美国的法律规定﹐地下室不能出租。如果有人投诉 ﹐楼宇局就会派人来检查。如果屋主拒绝检查﹐楼宇局就会上法庭拿到搜捕令﹐强行进屋检查。楼宇局的检查人员经常会以查电表等为由﹐进入房间﹐只要看见违章 ﹐就可以开罚单。

出租房屋主要可能会遇到两种罚单。一种是没有开工纸。在美国屋主不可以私自改建或者加建自己已卖下的房子﹐要想改进 ﹐必须要申请到开工纸才可以动工。另一种是与ＣＯ不符。华人一般叫入伙纸。入伙纸就是规定房屋的用途﹐是商业用还是住家用﹐每一层楼有几个房间﹐每一个房间的用途等。为什么要作此规定呢﹐因为楼宇局是保障人们生活品质的﹐如果一个房间太多的人居住﹐那居住空间﹑绿化等都相对的来说要欠缺。人的生活品质就会下降。楼宇局就会用ＣＯ来控制一套房子可以住多少个人。由于有此规定﹐就可能产生第二个违章﹐即﹁隔间出租﹂。比如﹐一个三卧室的房子只能一个家庭居住﹐ 现在把它隔成适合超过一个家庭以上的人居住或把他隔成小的旅馆出租﹐这都是违章行为。隔间出租罚款是相当重的。一个房间一次可罚$4500。屋主尽量不要这么做。本来想多挣点钱﹐结果这样一罚﹐反而挣不到多少﹐甚至可能适得其反。

当屋主接到楼宇局的检查罚单时﹐主要是看每一天的罚款。一个违章可以每一天罚$100。楼宇局处理这些事情是不手软的。那么怎么处理这些事情呢﹖

如果接到罚款单后﹐必须要做两件事。一个是上法庭﹐上法庭是为了判该罚多少钱。第二个就是要清除这个违章建筑。楼宇局现在管理得很严格﹐判决罚款４５天后﹐楼宇局会随时再次派人来检查﹐如果发现还没有清除的话﹐第二次罚款是相当相当的重。所以屋主要千万注意这个问题。

屋主万一遇到上述这些问题怎么办﹐可以去座落在39-20 Main St. Rm.201, Flushing (7号地铁站附近)的中信罚单事务所求援。中信罚单事务所主要可以为这些屋主做两件事﹕一个是代屋主上法庭﹐因为开出的罚单里常常会有一些有争议的问题﹐ 这些如果在法庭上提出来﹐对减轻罚款很有帮助。第二个就是帮助申请开工纸及收工纸。一旦有了开工纸后﹐楼宇局一般的就不会来检查了﹐因为有一年的时间给你拆。在打官司中﹐有很多可以说是技巧问题﹐中信罚单事务所可以为屋主争取到较少的经济损失。

如果屋主有HPD的违章﹐比如﹐被投诉有热水不足﹑有铅毒﹑氡气等问题时﹐中信罚单事务所也可以帮助处理。他们可以请专业机构和人员来清除这些违章。这些违章如果不清除的话﹐对身体有害。当你要出售房子时﹐在经济上会受到很大损失。